入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工作，也是物业管理操作的难点和重点之一。与前期介入等物业管理工作不同的是，物业入住与装修管理服务政策性强、涉及面广、管理难度大，轻易造成物业管理单位与业主(或物业使用人)之间发生矛盾和冲突。在物业管理的操作中，物业管理单位如果能以优秀的服务品质、高超的管理艺术、严谨的工作作风和良好的专业素养赢得业主和物业使用人的认同和拥戴，对引导业主正确认识物业管理，树立良好物业管理形象，化解物业管理操作中的种种矛盾和问题，实现积极的物业管理服务开局以及顺利地完成物业管理服务工作均有积极的重要作用。

  入住是指建筑设计企业将已具备使用条件的物业交付给业主办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。对业主而言，入住的内容有两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理;二是物业管理有关业务的办理。入住过程涉及建筑设计企业、物业管理单位和业主，入住的完成意味着业主正式接收物业管理单位，物业由开发建设转入使用，物业管理服务活动全面开展。

  在房地产开发和物业管理实践中，物业入住操作的模式有多种形式。第一种形式是以建筑设计企业为主体，由物业管理单位相配合的作业模式。此模式的核心内容是，建筑设计企业具体负责向业主移交物业办理相关手续，如业主先到建筑设计企业确认相关购房手续、业主身份，验收物业，提交办理房产证的资料，开具物业购买正式发票，逐项验收其名下物业的每个部分，领取钥匙等。在此基础上，物业管理单位再继续办理物业管理相关手续，如领取物业管理资料、缴纳相关联的费用等。

  第二种形式是建筑设计企业将入住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理入伙手续。这种情况多出现于物业管理早期和前期介入较深，物业建筑设计企业楼盘较多、人力资源不足，或物业建筑设计企业与物业管理单位系上下级单位，以及其他建筑设计企业和物业管理单位协商认为必要的情况等等。

  无论采用何种入住操作模式，物业入住运作的准备、内容、程序等都是一致的，但建筑设计企业和物业管理单位各自的职责不同。从房产移交的角度而言，入住的实质均是建筑设计企业向业主交付物业的行为，建筑设计企业应承担相关法律责任和义务，物业管理企业只是具体办理相关手续。物业管理企业由此正式建立与业主的服务与被服务关系，应借此机会宣传物业管理法规、政策和业主临时公约等，让业主充分了解物业管理提供的各项服务，为物业管理工作顺利开展创造条件。

  入住时限是指《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限，当新建物业符合交付使用条件，开发建筑设计企业和物业管理单位应通过有效途径或合理方法，如根据业主提供的通信方式，以电话、电报、信函、电子邮件等方式与业主联系，或在上述联系无效的情况下通过登报、广播和电视公共传媒等方式向业主传递或传达物业入住信息，向业主适时发出入住通知书，约定时间验收物业和办理相关手续。要注意在通知业主的时候，尽可能一次性告知办理相关手续时应携带的有关资料。

  入住服务是物业管理单位首次直接面对业主提供相关服务，必然的联系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，物业管理单位要从各方面做好充足细致的准备，全面有效地保障业主的入住工作。(一)资料准备

  《入伙通知书》是建筑设计企业向业主发出的办理入住手续的书面通知。一般而言，主要内容包括：

  《物业验收须知》是建筑设计企业告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应需要注意的几点的提示性文件。一般而言，主要内容包括：

  《业主入住房屋验收表》是记录业主对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。使用《业主入住房屋验收表》能清楚地记录业主用户的验收情况。一般而言。主要内容包括：

  《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而言，最重要的包含以下内容：

  业主在办理入住手续时，物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定，进一步明晰双方的权利和义务，在协议中应明确：

  建设单位和物业管理单位应在入住前一个月制订入住工作规划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。计划中应明确：

  为了提高小区整体形象，有效加强与业主、物业使用人的沟通，通常由物业管理单位根据物业管理的特点及小区真实的情况，组织举行入住仪式。参加人员有业主、物业管理企业代表、建筑设计企业代表以及其他有关人员。

  在完成对物业的竣工验收和接管验收之后，物业管理单位要对物业共用部位做全面彻底的清洁，为业主、物业使用人入住准备好。同时，要布置好环境，保持道路通畅。遇到二期工程项目施工或临时施工情况，要做必要隔离，防止安全事故发生。

  (1)准备及布置办理入住手续的场地，如布置彩旗、标语，设立业主休息等待区等;

  (2)准备及布置办理相关业务的场地，如电信、邮政、有线电视、银行等相关单位业务开展的安排;

  (3)准备资料及预先填写有关表格，为方便业主，缩短工作流程，应对表格资料预先作出必要处理，如预先填上姓名、房号和基本资料等;

  (5)制作标识牌、导视牌、流程图，如交通导向标志、入住流程、有关文件明示等;

  (6)针对入住过程中有几率发生的紧急状况，如交通堵塞、矛盾纠纷等，制订必要的紧急预案。

  (2)房屋验收，填写《业主入住房屋验收表》，建筑设计企业和业主核对没有错误后签章确认;

  (3)产权代办手续，提供办理产权的有关的资料，缴纳办理产权证所需费用，一般由建筑设计企业承办;

  (4)建筑设计企业开具证明，业主持此证明到物业管理单位继续办理物业入住手续;

  (5)业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件，如物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等;

  (7)领取提供给业主的相关文件资料，如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》等;

  建设单位或物业管理单位根据收费标准向业主、用户收取当期物业服务费及其他相关联的费用，并开具相应票据给业主、用户。

  (1)建筑设计企业或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数，依照房子验收情况、购房合同双方在《业主入住房屋验收表》上签字确认;