根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本没办法取得土地的所有权，使得房地分离，这种情况下签订的小产权房屋买卖合同存在较大风险。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

  我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本没办法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。

  由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得很重要。

  实践中多数情况下是因房价的一直增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢?这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅度增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，作者觉得在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。

  既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是恢复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可根据添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房子造成一定的损害，也应对卖方遭受的损失进行赔偿。对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需承担过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当然的归房屋所有人所有，即卖方所有。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋返还的风险应是其能预见到的，当然，其因买房失去的一部分存款利息作者觉得是可以向卖方主张承担的。

  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

  1、甲方所售房屋宅基地属国有土地，土地使用权证号为号；（证书复印件见附录一）

  2、甲方所售房屋位于 ，房屋架空层为车库，另上建 层，层高3米，为 结构，内墙混合砂浆粉刷盖白灰压光，外墙洗石加瓷砖，顶层为水泥彩瓦屋面，毛坯住宅房。

  3、甲方所售房屋附属设施为房前齐墙外延3、5米地坪，自来水总表开户、分户水表、水管到户、化粪池及排水系统。

  乙方所购买的为该栋住房的第三层及地下车库一间。住房包两边外墙长 米，包两边外墙宽 米，总建筑面积为 平方米（阳台 平方米）。车库为靠踏步西边第一间，车库长 米，宽 米。

  1、房屋价格：甲、乙双方协商一致，乙方所购买的第三层住房及西边第一间车库总金额为人民币****万元整（元）。其中住房****元每平方米，车库计价*****元。

  2、附属设施价格：楼梯间踏步、平台装饰、扶手安装、窗户安装、墙面仿瓷由甲方统一施工，费用各户分层分摊，乙方分担五分之一。

  1、该房屋一经售出，甲乙双方均无权单方面取消交易。乙方所购房屋使用权和所有权均终身归乙方所有，乙方有权在不影响整体的结构的前提下对所购房屋及车库进行装修，并有权将所购买部分出租、出售，乙方子女有权继承该房屋。

  3、乙方承诺文明居住，不在所购房屋中从事非法活动及其他影响其他人休息的活动。装修期间做好本层房的防水工程，不影响到下一层的住户。不随意堆放什物，保持公共空间的卫生。在排污水沟、公共管道、公共使用场地风化受损的情况下，愿意承担对应份额的维修费用。

  该栋楼房为旧危房改新建，有关建房许可证、规划证、土地使用证皆属该栋（1--*层）楼房所有。整栋楼房共用，各分户持复印件，房产证由甲方负责办理。

  电安装：总配电箱安装在楼梯底层，甲方负责将主线安装到各户客厅，装分户总开关一个，室内设施由乙方负责。乙方自行负责开户。

  第七条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律上的约束力。本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。