酒店化这个词语实际上并不稀奇，早在15年前，“星级酒店大堂”、“五星级会所”、“酒店式管家”......在各个楼盘的广告词中已是屡见不鲜。

  主观的需求是，房产行业逐渐由高周转变成高利润率，如何在优质地块升级产品做足利润率，一定会成为房企们的关键课题。

  此前住房迭代更多的是简单的功能空间增加。90㎡变120㎡，140㎡变180㎡，三房变四房，再加个LDBK一体式设计。

  但现在见多了的消费者显然越来越挑剔。从空间需求早就升级到了身份需求、感知需求、服务需求、视觉需求。

  主客观需求的双重进阶，倒逼着住宅产品需要有跨越式升级。在这种趋势下，好像开发商们不约而同的给出了标准答案——住宅酒店化。

  奢华酒店，无论从硬件和软件都能给人带来绝佳的居住体验，当然是高端居住产品升级最好的方向。

  以成都楼市为例，不少的头部房企已经迫不及待地把自己最新一代的住宅产品贴上了酒店化的标签。

  有的是建筑外立面的变化，也有户型设计的创新，以及公区功能性的提升，并还有的是物业服务升级。

  先无论呈现效果如何，反正各自先嗨为敬，不吝辞藻的标榜着自己有别以往、与众不同。

  毫无疑问，高端住宅产品若要大言不惭谈酒店化，先看看自身产品是不是围绕这五感在做产品研发。

  让业主居家享受到高端酒店的核心价值和居住体验感。可不是增加一个小区大门落客区就能开始自吹的事。

  而以“五感”为核心思想的住宅产品研制，须将使用者真实的体验感具体呈现在产品的四个基本面上：

  毫无疑问，建筑本身就是对用户五感最直观的体验回馈。尊重、高贵、安全、舒适、愉悦，无一可以或缺。

  D10以牺牲成本为代价，用写字楼式的全框架结构代替了传统住宅剪力墙结构；用全玻璃幕墙藐视了用尺子抠出来的开窗比。

  酒店化体现在建筑上，一定不是外立面加点铝板那么简单；更不是抠着成本的账，做个样板间告诉你阳台以后自己封的假象。

  全框架、玻璃幕墙也许不见得是酒店化的标配，但率先出彩的D10一定仅仅是住宅产品革命的开端。

  酒店行业有一句话，评价一个酒店是否奢华的其中一个重要标准是客房数量和公区面积的配比。

  简单点说，人均可享受的公区面积，以及公区设置的实用性、装配标准。决定了酒店的档次。

  四季为啥要20年才能收回投资，全季为啥只要2年？其中很重要的一部分，就是公区。

  回头来看率先喊出酒店化的楼盘，首先，重金砸售楼部这件事当然无可厚非，毕竟大家对于面子功夫还是挺看重的。

  但作为未来会所使用的售楼部，单纯靠着装潢的风格的高级就宣称达到了某奢华酒店的标准，还是略显肤浅。

  消失的恒温泳池、健身房变瑜伽室、缺乏实用性的私宴厅...都是做着面子功夫，私下里抠成本的权宜之计。

  当然，也有很多代表着产品进步的思考——增加落客区、升级小区会所功能区域、把传统的架空层按照不同的生活场景做升级...都让人眼前一亮。

  秉承尊重优质生活方式，从业主长期实用性出发，而不止是样板区看上去很美，是酒店化住宅项目应当思考的问题。

  酒店化在户型上的重要升级体现，是在满足了基本居住功能之后，对起居生活的需求升级。

  是起居区域的视觉享受；是对生活细节的尊重；是公共活动区域的家庭互动关系；是卧房区域的私密和舒适。

  显而易见，大户型更容易实现创新，比如2T2竖向布局的端厅端卧户型，在舍得成本大面积使用玻璃立面的前提下，居住感受将是全方面提升。即将上市的某几个热门项目会是需要我们来关注的典型。

  而小户型并非没有酒店化的谈论资格，在全玻璃幕墙、全框架的建筑前提下，类似棕榈泉费尔蒙公寓（住宅产品）的精品小户型也将成为市场有力的补充。

  以尊重居住体验感为第一要素，完成住宅从功能需求到精神需求的升级，是酒店化的趋势。

  毫无疑问，服务是酒店核心价值的体现。但隐形的核心点却是：人文关怀与长期主义。

  坦白来说，这在楼盘交付后以节约、盈利为主要KPI的物业公司，鲜有兑现能力。交付几年以后，水景变旱坑，绿化随意改种、公区擅自变更用途....屡见不鲜。

  当然，表面上看，物业费不支持，或许是一个方面。但对于大部分新盘来说，开发商的亲儿子物业公司，缺乏长期主义的格局，把楼盘物业变成一个盈利坑位。也是不争的事实。

  随着房产行业的逐渐转型，开发性盈利逐渐向经营性盈利过渡，各大房企对物业公司的重视程度也慢慢变得高。这个原本排序在房地产行业最末端的板块逐渐走到前台。当然，业主对物业公司管理上的水准的升级需求，将倒推行业的良性竞争和相关法规的完善。

  完成住宅的硬件升级，只是酒店化的第一步。而软件的升级，才是更重要的内核。

  综上所述，以成都为例，随着限价的放开，住宅产品的升级竞争必将为住宅酒店化创造契机。虽然现有产品离真正的酒店化还有相当距离，但迭代的需求必将催生更为优质的产品，也将见证居住改变生活的另一个时代。