原标题：房屋“养老金”怎么用，如何监管？这些地区又出新规，陕西省/天津市/山东济南/广东深圳/四川成都...

  人老了有养老金，房子“老了”怎么办？作为房屋的“养老金”，住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）可谓与每个市民息息相关。这部分资金由业主和开发建筑设计企业共同交存，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。但对于许多市民来说，房屋维修金仍停留在“听得见，难看到”的阶段，维修资金总额多少、使用多少、保值增值的情况如何，很少有人说得清楚，甚至有不少新闻曝出房屋维修资金被擅自挪用的情况。如何让房屋维修资金实际做到“取之于民，用之于民”，不少地区进行了探索，颁布了新规。

  11月24日，《陕西省物业服务管理条例(修订草案修改二稿)》（以下简称“修订草案修改二稿”）提交省十三届人大常委会第23次会议分组审议。修订草案修改二稿在多方征求意见建议的基础上，对小区维修资金申请使用、应急维修资金使用等方面做了进一步细化完善。

  针对小区维修资金使用困难,很多业主甚至不知道该如何申请使用的真实的情况，修订草案修改二稿规定“维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”。业主大会成立前,维修资金由住房和城乡建设主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。对维修资金的使用，修订草案修改二稿按照维修资金划转业主大会管理前、维修资金划转业主大会管理后、已售公有住房的维修改造三种情形进行了细化明确。

  应急维修资金使用方面，修订草案修改二稿规定了7种应急维修资金使用的具体情形，包括：发生电梯故障；消防设施故障;屋面、外墙渗漏;二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂;楼体外立面存在脱落危险;其他危及人身财产、房屋使用安全的紧急状况等。并授权各地在遵循方便快捷、公开透明的原则下,能够准确的通过本地真实的情况进一步细化应急维修资金使用办法。同时，增加了未建立维修资金或者已建立维修资金但续筹不足时的相关规定。

  近日，天津市住房和城乡建设委员会对《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》进行了重新修订。重点针对以下内容做了修改完善：

  1、完善使用范围。因在实际在做的工作中，涉及屋面、外檐对其是不是真的存在局部损坏，及电梯、排水管道是否属于突发情况无法准确判定，且局部屋面、外檐维修无法完全解决漏雨问题，故删除关于“局部”、“突发”的表述。

  2、落实党组织报告制度。增加了社区党组织对维修资金方案进行批复环节，为应急资金申请使用起到把关、协调作用。

  3、整合使用环节。一是简化使用程序，资金使用审核全面实现网上审核，实际做到“让数据多跑路、企业少跑腿”；二是为提升应急资金使用效率，针对竣工验收合格逾期办理工程结算情况，增加并明确了逾期办理情况的处理。

  4、增加应急余额不足时紧急状况的处理。为解决当发生电梯突发故障、消防设施严重破损毁坏危及业主住用安全，且应急解危专项资金余额不足的情况，确保业主住用安全，依据住建部52号文件，结合天津市真实的情况，明确申请人应当及时向社区党组织和属地街道办事处报告，属地街道办事处应当联动市场监管、消防相关行政主任部门、社区党组织共同查勘、召开社区物业管理工作联席会议，研究确定后，超出应急解危专项资金余额部分的维修费用，无需征得业主表决同意，直接从受益业主房屋专项维修资金个人账户中核减。

  5、加强应急维修工程监管。为加强对应急资金的监管，对审价和监理环节进行了完善：一是为防止实施工程单位规避审价、滥用应急资金，对审价条件进行了完善，即明确所有应急维修工程均须进行决算审价；二是为保证工程项目施工质量，对监理条件进行了完善，即明确所有应急维修工程均须实施工程监理。

  6、增加资金使用透明度。为进一步增加应急资金使用透明度，在原有公示方式的基础上，增加了市级维修资金主管部门同步在“天津市房屋专项维修资金管理信息网”发布公示信息，对外发布物业项目应急资金使用公示环节，便于提高业主的知情权和监督权。

  近日，济南市住房和城乡建设局就新修订的《济南市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称意见稿)公开征求意见。与现行办法相比，意见稿最大的不同在于降低了维修资金使用的门槛，经双三分之二以上业主参与表决，双过半同意即可，而且业主表决可通过电子化方式来进行，确保业主意愿的真实表达。这一新办法拟从明年1月1日起施行。

  与济南现行的住宅专项维修资金管理办法相比，意见稿进一步明确了住宅共用部位、共用设施设备范围，对于其保修期满后动用维修资金维修、更新和改造有了保障。

  在维修资金使用方面，意见稿与《山东省住宅专项维修资金管理办法》接轨，细化为通常用、计划使用和应急使用。计划使用和通常用经业主表决同意后组织实施维修，应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。当物业管理区域内有屋面外墙防水严重损坏、电梯故障需立即维修、玻璃幕墙炸裂、地下车库雨水倒灌等九种危及人身安全的情况，可由物业服务企业或业主委员会现场查验后组织实施维修，维修完毕后进行公示。

  维修资金使用表决规则变化最大。现行办法要求维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意，这带来表决难、耗时长，影响维修资金的高效使用。对此，意见稿提出，维修资金的一般使用和计划使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，无形中降低了门槛，有利于提高维修资金利用率，更能及时维护业主的合法权益。

  首期维修资金应直接交存至维修资金专户，任何单位和个人不得代收，业主交存的维修资金属于业主共有。值得一提的是，为做大维修资金这个蓄水池，意见稿拟规定物业管理区域内的公共收益可以划转为维修资金。公共收益最重要的包含利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备做生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值，在扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

  深圳市政府日前印发《深圳市物业专项维修资金管理规定》(以下称《管理规定》)，明确9种情形可申请应急使用物业专项维修资金。新规于2020年11月1日起施行。

  《管理规定》明确维修资金的使用分为专项使用、日常使用和应急使用3种情形。

  专项使用适用于共有物业大、中修和专项更新、改造等项目，由业主大会决定实施。《管理规定》逐步优化细化了专项使用申请流程，并降低了首期款项的最大比例，首期款项不允许超出项目经费预算款项的60%，以防止实践中因首期款比例过高导致出现“烂尾”工程。

  日常使用适用于共有物业日常小额维修项目，由业主大会决定、业主委员会具体组织实施。

  应急使用适用于紧急情形下的应急处置和维修项目，由物业服务企业依法组织实施，《管理规定》针对应急维修费用在10万元以上的情况，设置分首尾两期划拨，以增强维修资金安全性，减少应急使用被滥用的可能性。

  《管理规定》明确，物业管理区域出现以下情形，须立即消除安全隐患的，物业服务公司能够申请应急使用物业专项维修资金：物业的天台、外墙等共用部位发生严重渗漏的；电梯发生冲顶、蹲底(坠落)及其他故障，可能危及人身安全的；消防设施设备出现功能故障，存在重大安全风险隐患的；楼体等共用部位墙面饰面有脱落危险，玻璃幕墙炸裂，地面塌陷等危及公共安全的；共用部位的楼地板、扶梯踏板、阳台、晒台、扶梯等存在脱落危险，危及人身安全的；未向供水部门办理产权移交手续的供水主管道、进水管、水泵泵体、泵电机等用水设施设备出现故障，导致供水中断的；未向供电部门办理产权移交手续的高压柜、环网柜、变压器、线路等供电设施设备出现故障，存在用电安全风险隐患的；未向供水部门办理产权移交手续的专用排水设施因坍塌、堵塞等造成功能障碍，危及公共安全的；其他共用部位及共用设施设备出现安全风险隐患，危及公共安全的。

  今年，成都开启维修资金“线上+线下”全平台晒账新模式：线上通过“智慧物业系统”对接“天府市民云”APP、“蓉e居”微信公众号，为市民开通维修资金查询通道；线下，专户管理银行派遣人员进入小区张贴海报，对小区上年度维修资金余额、使用明细等进行公示，海报上还留有电话和二维码方便业主查询监督。通过线上渠道，居民随便什么时间都能查询维修资金情况。

  市民在登陆“天府市民云”APP、“蓉e居”微信公众号查看自己名下房屋，除了能够查询维修资金情况外，还可清楚自己所在小区的物业管理、共用设施设备正常运行情况等详情信息；下一步还将实现在线交存维修资金并获取维修资金电子交款凭证的功能，未来还将加入投票表决、设施设备管理、业委会管理等更多功能。

  专户管理银行除了肩负向社会公众做维修资金公示的职责之外，还为业主提供了很多免费的专户服务，帮助维修资金更好运行，深度参与到基层社会治理之中。为将维修资金便利地用起来，防止被滥用，专户管理银行向业主免费提供了维修资金招标选取实施工程单位代理服务、工程建设价格审核服务、施工全套工艺流程监理服务、第三方检测服务等第三方监督服务。

  本社综合整理，资料来源于西安晚报、天津住建网、济南日报、深圳商报、红星新闻