非赢利共享型信息选编第159期/201001021公元物业管理有限公司

  北京：物业服务将建信用档案 被记5分后禁揽新活儿

  常州：出台物业收费管理新规 新旧办法五大差异

  宁波：12月起居住小区房屋过户要填写物业费清单

  开封：出台物业管理办法 规范物业服务企业行为

  太原：高层建筑小区未划定消防车作业场地 最高罚5万

  《北京市物业服务项目管理办法》和《北京市物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》（征求意见稿）

  ，将在本市启动物业服务企业及项目负责人信用系统，服务企业一旦被记5分，规定时间内不得承接新活儿。企业及项目负责人信用信息记录向社会公众开放，自觉接受社会监督。记分周期以自然年为单位，从每年1月1日至12月31日，周期期满后重新记分。

  ，并将于2010年11月1日正式实施。新办法共29条，主要内容有物业服务收费形式、物业服务收费规则、相关服务收费规定、各方责任等6个方面。新办法还明确了物业服务费起始交费时间：业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。

  ，公开向社会各界征求意见建议。《若干规定》规定，物业服务企业不可以采用停电、停水、停气等方式影响业主的正常生活、工作。若违反，则由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上一万元以下罚款。

  ，该规定已从9月10日开始实施。《规定》表明，将根据二年前施行的《深圳经济特区物业管理条例》，将原“房屋公用设施专用基金”与“本体维修基金”合并为“物业专项维修资金”，即“二金合一”。该管理中心表示，《规定》可减轻了业主购房时的经济负担，亦可解决维修资金续筹难的问题。

  （修订稿），该《办法》一旦得到通过，将替代2000年实施的原政策，将有利于破解诸如窃水、转供水、私接乱改等乱象。针对此前偷水行为难以定性和追究责任的情况，《办法》对用水不能根据水表计量的，分别规定了不同的计量收费方法，尤其是对偷水行为，规定以单位时间管径流量乘以窃水时间的方法，来计算偷水量并追缴水费。

  10月12日举行的宁夏回族自治区十届人大常委会第二十次会议，对《宁夏回族自治区物业管理条例（草案）》进行了审议。《条例》（草案）规定，物业服务企业擅自停止物业服务或者擅自中止物业服务合同的，由市、县（市、区）房地产行政主任部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元至10万元罚款；情节较重的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。

  开发商在售楼前就要向未来的业主公布一套物业的管理制度，包括物业管理范围、封阳台、停车管理、养宠物等等内容，买房人也得签约遵守。记者从市住建委获悉，昨天起，

  (征求意见稿)公开征集意见和建议。市住建委相关负责这个的人说，“《文本》是房屋买卖合同的附件之一，涵盖了从物业交付给第一户业主，到业主大会成立前物业管理区域内全部的重要管理事项。”

  。通知于10月实施后将结束按每平方米建筑面积成本价的2%至3%交存商品房屋专项维修资金的规定，改按每平方米交存的首期房屋专项维修资金为工程建设价格的4%交存。建筑安装工程每平方米的造价按混合结构的房屋为700元/㎡、带电梯的混合结构房屋为1000元/㎡、钢混结构的房屋为1200元/㎡三种标准确定。

  。根据有关法律法规，买卖双方在房屋过户时要对物业服务费的结算情况需作明确约定，并在办理产权过户时，房屋出售人应填写《物业服务费用结算清单》与办理房屋过户有关的资料一并提交。填写清单时，对实施物业管理的住宅，表格由物业服务企业证明、盖章。

  ，其目的主要在于明确业主、物业服务企业和物业开发建筑设计企业的权利、义务，规范物业服务企业的行为以及业主大会，业主委员会的职责、运作，保护业主的共同利益。同时还出台了《开封市住宅专项维修资金管理办法》，不仅为住宅的维护提供资金支持，还将对延长房屋的常规使用的寿命、促进社区和谐发挥积极的作用。这两个办法将于今年10月1日起实施。

  10月20日，太原市第十二届人大常委会第二十六次会议听取审议《太原市消防条例（草案）》。高层建筑小区未划定大型消防车作业场地将受到最高5万元罚款。《条例（草案）》规定，居民住宅区应当建设符合国家消防技术标准的消防车通道，不可以设置影响消防车通行的永久性障碍。居民住宅区的物业服务企业应当加强车辆停放管理，设置警示标志，确保消防车通道畅通。

  已经草拟结束将择机出台，物价部门工作人员正在部分物业小区进行可行性调研。新标准的出台，将使市民能像“点菜”一样“点”服务，选择自身需要的服务项目。物业服务价格，是业主普遍关心的问题。新标准为每个服务等级对应的收费标准提供了基准价格，上、下浮动幅度不超过10%。

  高档智能化办公楼宇具有地理环境优越、建筑结构独特、设计先进复杂、使用功能齐全等特点，这就需要有高品质的物业管理与之配套，而物业管理的前期介入服务是物业管理工作中举足轻重且不可或缺的一项内容。在此笔者结合自己参与智能化楼宇建设、物业接管验收和日常管理和服务的实践，针对建筑与设备的管理谈几点个人经验。

  实践证明，物业管理单位提前介入项目开发建设意义深远。但是对于物业管理公司前期介入立项决策和规划设计，作者觉得在真实的操作中不仅难度很大，有些工作甚至脱离现实。物业管理公司有管理的职能，但更多的是服务，因此物业管理单位应摆正位置，从完善物业功能、方便使用的角度多给业主出谋划策，诸如物业的立项决策和规划设计这类问题，即便是建设方也是建立在较高的层面上来商讨解决的，从物业管理专业的角度也有很好的意见，一般也很难左右建设方和设计方的思路。例如南方的设计师在设计北方的建筑时，对气候平均状态随时间的变化的把握就不很准确，对北方四季的温差和风沙考虑不周全。我公司负责管理的一座大厦，荣获了国家设计金奖、建筑鲁班奖，大厦南北厅堂的大门设计得恢弘美观，材料选用钢化玻璃。但无论是旋转门、平开门还是推拉门，门体与门框间都留有较大的缝隙，形成了漏风点，冬季难免造成大堂温度较低，还给保洁工作带来了很大的难度。这一问题我们在施工阶段曾向建设方提出变更设计，但是被设计方以建筑风格和理念的原因委婉回绝了，对此物业管理公司只能接受这个结果。但是我们制定了一个恰当的空调运行方案，以及妥善的保洁措施克服这一矛盾。通过这件事，我们感到物业人员一定要调整好心态，摆正位置，毕竟物业管理人员的知识层次与建设专家存在差距，对于前期介入实际发现的问题，应在充分尊重建设和设计专家的基础上，依照国家规范的有关要求，提出合理化建议，当好业主的参谋。

  物业管理企业前期介入后，有一项很重要的工作就是收集各种资料。《物业管理条例》第29条规定：物业接管验收时，建筑设计企业应向物业管理单位移交有关联的资料，最重要的包含基建资料、施工资料和技术资料。这些资料对日后物业的管理和服务至关重要，而无论从建设部早期颁布的《房屋接管验收标准》，还是现在的《条例》，强调比较多的仍是基建资料、施工资料。但是作者觉得，这些资料对日常的物业管理和服务缺乏指导性，而技术资料中的竣工图纸、设备设施的操作和维护使用说明、所有建材、设备设施供货商的名录等几种资料的收集工作，应该作为物业管理前期介入重点，同时也是难点。这项工作虽没有开荒保洁那样轰轰烈烈，却完全是由很多的细节所组成。实践证明这两类资料全面准确与否，对今后日常的管理和服务将有着深远的影响，产生的效益也是不可估量的，同时还可以验证目前流行的“细节决定成败”这句话。

  在一个工程建设项目建设过程中，往往比较多地考虑建筑的时尚性和标志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外观下隐藏着一些安全风险隐患，有些问题成为死结无法根治。这样一些问题需要物业管理企业在接管验收时发现，并协助各方找出解决的措施，这是对物业管理企业技术实力的重大考验。

  智能化楼宇一个突出的特点是设备系统自动化控制程度比较高。1990年建设部对建设项目的验收做出了明确的规定，但规定所要求的内容比较多的是外观检查，正常的情况下验收人员通过目测就可以完成检查，单个设备集成为系统后该如何验收、依据的标准，介绍的相对来说还是比较少。这就要求物业管理前期介入人员具备良好的专业结构，对专业相关知识的掌握不仅要广泛，更要有深度，能够真正找出原则的问题来，才能引起每个方面的重视，避免给未来管理带来障碍，当然验收时要注意把握好原则性与灵活性的分寸。

  在正常情况下，建设方在施工后期最关心的是施工进度，那么物业管理人员就应该从这方面入手，把在验收过程中发现的问题转化成为施工进度的矛盾向建设方提出来，取得谅解和支持，消除施工隐患。上文提到的建筑物在施工时为了赶进度，外幕墙的安装与内装修一起进行施工，表面看来两项施工互不影响，可实际在作业面的交叉处往往形成两不管的真空区域。外装认为缝隙应由内装处理。而内装认为是外装施工遗留与内装无关，不去做处理。由于两项施工一起进行，缝隙甚至孔洞被封在外幕墙与内墙隔断间的空腔内。这样的一个问题发现后，引起了我们的高度警觉，立即在施工例会中严肃地提出来，深入分析如此施工的后果，提出目前虽然加快了进度，但将来必然返工。建设方对此给予了极大的重视，责令实施工程单位在保证工期的同时立即调集力量整改，明确要求决不能留下隐患。在处理这件事情的过程中，建筑设计企业对我们的工作有了全新的认识，全面扭转了过去的看法，与我们建立了良好的信任。而实施工程单位却认为我们小题大做，在返工时存在偷工减料的现象，结果大楼竣工后的一段时间里，由我们出面组织幕墙公司做返工。

  针对实施工程单位，物业管理人员就应该在验收设备系统的调试上下工夫，严格把关。比如电梯的验收，由于电梯属于特定种类设备，需要由国家质量监督部门组织。验收的内容除资料外，一般来说包括观察其安装是不是满足规范、运作状况如何、安全器件的动作准确程度等内容，往往忽略对其舒适程度的验收。调整电梯的舒适度是一项细致的工作，能够准确表现出安装单位的技术水平。我们验收的办法很简单，在每部电梯的轿厢内直立一枚硬币，通过这枚硬币，观察电梯在启停瞬间是否抖动、在高速行走过程中是否稳定，最终检验电梯的舒适度。再比如变配电系统，一般电源工程的验收主要是针对配电装置的安装、电缆敷设等，很少查验配电装置构成系统后，各主要开关的逻辑关系是否得当；主要开关的整定值是不是满足设计要求。因此我们就要求安装单位提供各主要开关传动的实验记录，并验证实际动作情况。实践证明，在验收过程中，国家规范要求的内容咱们不可以放过，上述类似的问题也必须抓住，无论验收结果如何，能够从这样的角度验收找问题，不仅仅可以赢得实施工程单位的尊重，还会得到他们的大力配合。深层次问题解决了，与实施工程单位关系融洽了，他们看到有验收的内行把关，决不敢糊弄，对我们提出的那些渗水、裂缝和变形等等细小问题，他们就会主动去解决，最终建筑的质量提高了，形成了多赢的局面。

  10月1日起，即使不在小区内居住或者办公的业主，也能够最终靠网络、银行缴费平台系统对社区公共事项做投票表决。本市业主决定共同事项公共决策平台正式上线，为业主异时、异地投票提供通道。业主公共决策平台将开通对维修资金使用、业委会筹备组会议、新业委会选举等20项公共事项做的决策投票通道，业主投票使用免费发放、一户一卡的业主一卡通，投票时要使用卡号和密码，确保业主权利实施。

  在房地产加快速度进行发展的今天，物业管理竞争已进入品牌逐力时代。物管品牌成为业主购房时考量的主要的因素。品牌企业在竞争中的优势得到了充分的体现，很多新开发的楼盘被品牌企业跨市或省接管（下称跨外）。跨外物管，尤其是跨外前期物业管理面临着新的机遇和挑战。下面，笔者结合自己在中山市三乡镇“绿茵庭”高尚住宅前期物业管理的实践中所获得的体会与同行们分享。

  1. 必须依据《物业管理合同》在当地的工商行政部门注册办理营业执照，随后办理税务登记、开设银行帐户以及到当地物管行政管理部门进行有关资质咨询并按要求办理有关手续等。

  首先，根据社区物业整体状况和相应的等级管理标准，为确保服务质量设定最低的人员编制底线，做到人员精干高效，服务保障有力，管理监管到位，使服务成本从一开始就得到严控。其次在管理服务人员的招聘中，在严格标准的前提下，能在当地招聘的尽可能在当地招聘，以便为以后的管理服务工作减少阻力创造条件，营造与当地政府及有关部门的和谐关系。

  首先制定整套培训计划，将知识、能力、态度三位一体地做综合培训。引导员工认知个人发展前途与品牌目标息息相关，充分发掘员工个人的潜能，使他们能开创性工作。

  其次，一定要制定严格规范的各项职责、服务考核标准、奖罚制度和配装必要的技防装置等，做到量化清晰，考核有据、客观实际、措施得力、品牌确立。

  介入前期管理，物管企业可能在设计之后、建设之中充分地熟悉楼宇的结构、管线的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括楼面、主体梁、柱、板、顶棚、地面、门窗、插座、线盒、配电房及报警器等等内容，为日后管理服务工作打下良好的基础。

  我们从物业人的方面出发，要站在产权人立场上严把质量关，对房子的主要部分结构、外墙、屋面、楼地面以及电、气、水、附属工程和其它项目部位，进行质量和使用功能的验收，发现质量上的问题应及时与开发商协调，予以立即处理，减少后顾之忧。

  业主收楼后，会发现工程质量一些地瑕疵和规划设计上不尽人意的地方，物业公司应尽力协调各方进行补救。如：增设自行车棚；更换问题开关；增设分段水路控制阀门、安全防护设施；完善停车场配套设施等等。以上问题如能得到及时合理解决，既体现了开发商的高度责任心，也彰显了物业公司专业、亲和素质，更能赢得业主们的充分信赖和合作。

  新入住的业主们从四面八方聚集到一个新的生活环境下，肯定有少量有着期望值过高的消费心理，他们遇到某些不理想或碰到一些烦恼事，会做出“不讲理的事情”来，对外地来的物业公司不予信任，甚至做出一些欺外的行为。对这种局面，跨外物业公司一定要自我调整心态，主动创造和谐沟通的氛围，主动引导舆论导向，在业主没有完全认可接受的困难情况下，应积极主动地去多做一些宣传示好工作，如积极努力配合开发商促销多搞些与业主联谊活动等，加强沟通，将物管服务理念渐进地深入业主；对极个别的业主在工作上的不配合要恩威并施，刚柔互济；在树立物管品牌的同时，让业主们真正享受到品牌物业的服务。

  2003年底，陈先生搬入新购买的一套商品房中，并于2004年9月对房屋进行了装修。

  2004年12月15日下午4点多钟，陈先生下班回家，发现家中暖气跑水，虽然陈先生赶快堵水，可家中的家具、木地板、书籍等物品还是被水泡了。此后物业修东西的人赶到现场，将暖气阀门关闭，止住了跑水。

  陈先生就自己遭受的损失与物业管理部门进行交涉，没有正真获得满意的结果，于是将房子的开发商北京某房地产开发有限责任公司告上法庭。

  陈先生认为暖气跑水发生在房子的保修期内，根据物业管理公约的约定，该公司物业管理部门应在保修期内履行保修义务，并承担对应费用。

  法院经审理查明，陈先生未经物业管理部门同意，就将厨房、卫生间等处的暖气设备及部分管道进行了改装。

  所以，陈先生家中暖气跑水造成其财物受损，是其擅自拆改暖气设施设备所致，应由自己承担全部责任。

  下一篇：《公元物业管理文摘》（第158期）上一篇：《公元物业管理文摘》（第160期）